Katasulsel.com — Dalam praktik peralihan atas rumah berhenti hanya pada tahapan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), belum diubah ke bentuk Akta Jual Beli (AJB) dan balik nama sertifikat. Kemudian pemegang PPJB hendak menjual rumah dengan dasar PPJB.

Kondisi ini kadang dialami oleh masyarakat. Oleh karenanya, kerap muncul pertanyaan seperti ini; Apakah PPJB Dapat Dijadikan Dasar Jual-Beli Rumah ke Pihak Ketiga Dengan Syarat Tertentu?

Berikut penjelasan mengenai pertanyaan tersebut di atas oleh konsultan hukum kami (katasulsel.com) Herwandi Baharuddin., SH.,MH mengenai hal tersebut, sebagai berikut ;

Sebelum adanya SEMA No 4 Tahun 2016, PPJB tidak dapat dijadikan dasar jual beli kepada pihak dengan alasan sebagai berikut:

  1. PPJB merupakan perjanjian sementara yang digunakan untuk menunggu pemenuhan kewajiban oleh para pihak untuk balik nama. (PP No.12/2021)
  2. PP No.24/1997 mengatur bahwa peralihan hak atas tanah dan bangunan hanya dapat didasarkan pada akta-akta tertentu yang mana didalamnya tidak ada PPJB sebagai salah satu dasar.
  3. PPJB bukan bukti kepemilikan hak atas tanah/bangunan, seperti misalnya SHM, SHGB, dll.

Lalu apa syarat agar PPJB dapat dijadikan dasar jual beli dengan pihak ketiga?

Dalam Surat Edaran Mahkamah Agung No. 4 Tahun 2016 sebenarnya terdapat rumusan bahwa PPJB dapat dijadikan dasar jual-beli apabila kondisi berikut ini terpenuhi:

  1. Pembeli telah membayar lunas harga tanah serta telah menguasai objek jual beli
  2. Rencana jual beli dilakukan dengan iktikad baik.

Bila salah satu syarat tidak terpenuhi, tentu PPJB tidak dapat dijadikan dasar jual beli. SEMA tersebut sulit untuk diimplementasikan apabila tidak ada penetapan pengadilan atas PPJB tersebut yang dapat dijadikan dasar eksekusi. Hal ini mengingat, SEMA hanya berlaku sebagai rujukan bagi para hakim dalam memutus perkara tertentu. Selain itu, biasanya BPN baru dapat menganggap PPJB sebagai bukti kepemilikan sah apabila hal tersebut sudah tertuang dalam penetapan/keputusan pengadilan.

Jadi solusi yang biasa diambil adalah skema oper kredit atau pengalihan hak dan kewajiban atas PPJB kepada pihak lain.

Setidaknya , terdapat 3 hal yang harus diperhatikan saat melaksanakan Oper Kredit, yaitu:

  1. Oper kredit harus ditegaskan dengan jelas melalui pembuatan surat pengalihan utang atau novasi. Inti dari Novasi adalah mengalihkan kewajiban salah satu pihak dalam PPJB, sehingga pemilik kewajiban debitur lama beralih ke pemegang baru.
  2. Dalam praktik, pengalihan PPJB harus diberitahukan serta disetujui oleh debitur (baik berupa bank atau developer)
  3. Harus dapat dipastikan hal-hal sebagai berikut:
    a. Tidak ada ketentuan pelarangan Oper Kredit/Novasi dalam PPJB

b.Tidak ada ada ketentuan yang saling bertentangan antara PPJB dengan Perjanjian Pengalihan Utang.(*)

Dapatkan berita terbaru di Katasulsel.com